Угода з землею може призвести до судових спорів або кримінальних проваджень замість набуття права власності. Однією з основних причин є шахрайство з документами та реєстрами, яке може залишитися непоміченим до укладення договору. Сергій Пироженко, член Ради Комітету НААУ з питань аграрного, земельного та довкілевого права, розглядає типову ситуацію. Людина купує земельну ділянку, призначену для будівництва житлового будинку та господарських споруд. Після деякого часу вона зводить будинок, але під час спроби продажу дізнається, що на її нерухомість накладено арешт у рамках кримінального провадження за статтями 358 (підроблення та використання документів) та 190 (шахрайство) Кримінального кодексу. Виявляється, що земельна ділянка нікому не передавалася, а перша реєстрація права власності відбулася на підставі неіснуючого, тобто підробленого, рішення сесії сільської ради. “Як можна передбачити такий розвиток подій на момент купівлі земельної ділянки? Навіть якщо рішення сільської ради було надано для ознайомлення, як встановити факт підроблення без експертизи?” – зазначає Сергій Пироженко. Він радить перевірити на сайті відповідної територіальної громади, чи дійсно таке рішення було прийнято. Також можна надіслати запит, щоб дізнатися, чи відбулася передача земельної ділянки та чи є запити правоохоронних органів щодо цієї нерухомості. Обов’язковою умовою є детальна перевірка нерухомого майна на основі даних з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. “Серед поширених ситуацій, які можуть насторожити покупця, є зміна цільового призначення земельної ділянки незабаром після купівлі. Наприклад, часто виділяється ділянка під ведення особистого селянського господарства, а потім її цільове призначення змінюється, і ділянка ділиться на менші. Цільове призначення впливає на вартість. Підроблення рішення можливе на будь-якому етапі: під час виділення, зміни цільового призначення чи поділу ділянок”, – додає Сергій Пироженко. Ще одна обставина – поділ земельної ділянки та одночасний продаж новостворених ділянок новим власникам. Логіка таких дій зрозуміла: вартість кількох окремих ділянок вища, а їх продаж створює видимість добросовісного набуття. “Слід також звертати увагу на випадки, коли всі дії виконуються від імені ‘власників’ на підставі довіреностей. Часто особи, на яких реєструється нерухомість, є підставними і можуть не знати про оборудки. Вони видають довіреності зацікавленим особам із необмеженими повноваженнями, які й здійснюють протиправні дії. Тому перевірка таких осіб є обов’язковою: наприклад, наявність великої кількості активів, набутих або відчужених за короткий період, має насторожити покупця”, – зазначає Сергій Пироженко. Цей перелік не є вичерпним, і наявність таких індикаторів не завжди свідчить про шахрайство. Але якщо виникають підозри, кожен аспект слід перевіряти ретельніше. Головне, що потрібно розуміти: перевірка є обов’язковою процедурою під час придбання нерухомості, і якісна перевірка не може обмежуватися лише збором інформації з відкритих реєстрів. “Якщо ви стали жертвою шахраїв, без допомоги адвоката не обійтися, а уникнути затяжних судових процесів майже неможливо. Нещодавно набрав чинності Закон ‘Про внесення змін до Цивільного кодексу щодо посилення захисту прав добросовісного набувача’, який має захистити добросовісних набувачів і компенсувати їм збитки. Закон проходить етап ‘становлення’, а багато його спірних моментів роз’яснюються судами. Але вже зараз можна з упевненістю сказати: якщо ви придбали сумнівну нерухомість і нею зацікавилися правоохоронні органи, уникнути збитків не вдасться”, – підкреслює Сергій Пироженко. Адвокат також застерігає, що йдеться не про будь-які земельні ділянки. Найчастіше такі ризики стосуються дорогого майна в елітних районах з високою ринковою вартістю. Особливу увагу слід приділяти ділянкам біля водних об’єктів або в лісових масивах, оскільки саме щодо такого майна часто виникають питання про його витребування. Як повідомляв Інформатор, український ринок землі поступово виходить з “шокової” фази війни й переходить до системного зростання вартості, однак ключовим чинником залишатиметься безпекова ситуація. У 2026 році експерти прогнозують або підвищення цін та інвестицій на тлі мирних перемовин, або стриману, але стабільну динаміку з різкою регіональною різницею. У регіонах, які далеко від бойових дій – на заході та в центрі України – землю активно купуватимуть, і за кожен гектар буде велика конкуренція.
Як уникнути шахрайства при купівлі земельної ділянки
