Продаж нерухомості за кордоном для українців підлягає іншим правилам оподаткування. Пільги не застосовуються, а податок нараховується на всю суму продажу, а не лише на прибуток. Про це повідомив адвокат Яків Воронін у своєму Telegram-каналі. В Україні існує зрозуміла логіка: якщо ви продаєте квартиру, якою володіли понад три роки, перший продаж за рік — ставка нуль. Навіть без пільги — податок сплачується з різниці між ціною продажу та ціною придбання, тобто з прибутку. Але якщо ви «перенесете» цю квартиру за кордон, вся ця схема швидко руйнується. Дохід від продажу закордонної нерухомості вважається іноземним доходом і оподатковується за іншою статтею Податкового кодексу. Це означає, що пільга з нульовою ставкою не діє, а витрати на придбання не враховуються. Отже, податок нараховується на всю суму продажу. Наприклад, якщо ви купили за 200 тисяч євро та продали за 201 тисячу євро, реальний прибуток становить 1 тисячу євро. ПДФО 18% плюс військовий збір 5% — разом 23% — але не від 1 тисячі євро, а від 201 тисячі євро. Це приблизно 46 тисяч євро податків. Наступне питання, яке виникає: чи зарахують податок, сплачений у країні продажу? І тут знову розчарування. Більшість європейських країн стягують податок на приріст капіталу. А ПКУ чітко зазначає: податки на капітал, на приріст капіталу, на майно — не зараховуються. Це не є сумнівною інтерпретацією податківців, а прямий текст норми, тож фактично виходить, що податки сплачуються двічі. Навіть конвенція про уникнення подвійного оподаткування не вирішує цю проблему. Щодо військового збору — іноземний податок у рахунок ВЗ не зараховується ніколи. Один із варіантів, який ми розглядаємо з клієнтами в подібних ситуаціях, — вихід з податкового резидентства України до моменту продажу. Це не універсальний рецепт, але в певних випадках — це фактично єдиний легальний спосіб уникнути сплати 23% від суми, з якої ви нічого не заробили. Раніше ми повідомляли, що у 2026 році українці сплачуватимуть податок на нерухоме майно за 2025 звітний рік. Хоча цей податок не є новим, щороку виникає багато запитань щодо його розміру, порядку нарахування та пільг. Як зазначила керівниця цивільної практики Verity Group Дарина Старовойтова, обов’язок зі сплати податку виникає у власників житлової нерухомості, площа якої перевищує встановлені норми, визначені Податковим кодексом України: квартири — понад 60 кв. м; будинки — понад 120 кв. м; різні типи житла (включаючи частки) — понад 180 кв. м сумарно. Важливо: якщо особа має у власності декілька обʼєктів житлової нерухомості, площа сумується. Ставку встановлюють місцеві ради, тому вона може відрізнятись залежно від населеного пункту. Законодавством визначено лише граничний розмір податку — не більше 1,5% від мінімальної заробітної плати за 1 кв. м. Станом на 1 січня 2025 року мінімальна зарплата становить 8 тисяч гривень, отже максимальна ставка — 120 гривень за 1 кв. м понад норму. Податок не сплачується у таких випадках: пільгові категорії (об’єкти, що не оподатковуються).
Податки на закордонну нерухомість: ризики для українців
